Vous louez en meublé sans autre activité ?
Guillaume Mailey a créé Comptalocatif, l'expert-comptable LMNP pour les loueurs en meublé : liasse 2031, amortissements, passage au réel et simulateurs, avec le même expert-comptable inscrit à l'Ordre.
Micro-BIC ou régime réel : le choix qui pèse le plus sur votre impôt
Pour l'administration fiscale, louer un logement meublé est une activité commerciale : vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que les recettes de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € TTC par an, ou tant qu'elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans regarder vos dépenses. Le régime réel vous permet de déduire vos charges effectives (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux) et surtout d'amortir le logement (hors terrain) et son mobilier. Pour vos loyers encaissés en 2026, les seuils du micro-BIC sont les suivants :
- Location meublée classique (longue durée) : jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 %
- Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : jusqu'à 83 600 €, abattement de 50 %
- Meublé de tourisme non classé : jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 %
- Au-delà de ces seuils deux années de suite, le régime réel devient obligatoire. En dessous, vous pouvez y opter.
Pourquoi le régime réel change souvent la donne
Additionné aux intérêts d'emprunt et aux autres charges, l'amortissement suffit souvent à ramener le résultat imposable de la location à zéro pendant plusieurs années. Une règle encadre le dispositif : l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite se reporte sur les bénéfices suivants, sans limite de durée.
En contrepartie, le régime réel impose une comptabilité et une liasse fiscale 2031 avec ses annexes 2033, télédéclarées depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr, puis le report du résultat sur votre 2042 C PRO. C'est la partie que nous prenons en charge.
Ce que fait votre expert-comptable LMNP
Vous gardez la relation avec vos locataires. Nous gardons la relation avec l'administration fiscale.
Le bon régime
Nous comparons micro-BIC et régime réel à partir de vos loyers, de votre prêt et de vos charges, puis nous gérons le passage au réel.
Le plan d'amortissement
Ventilation entre terrain, construction, composants et mobilier, frais d'acquisition et travaux : construit une fois proprement, suivi chaque année.
La liasse 2031 et 2033
Comptabilité, bilan, liasse télédéclarée et montant exact à reporter sur votre 2042 C PRO.
La CFE
La location meublée y est soumise. Nous vérifions si une exonération s'applique, par exemple quand vos recettes ne dépassent pas 5 000 € par an.
La revente anticipée
Avant de vendre, nous chiffrons la plus-value avec les nouvelles règles, pour que vous connaissiez l'impôt dû avant de signer chez le notaire.
Zéro paperasse
Avec Cockpit, notre outil basé sur Pennylane, vous déposez quittances et factures en photo ou par e-mail et votre banque se synchronise.
« Merci M.Mailey pour cet échange très éclairant au sujet sur la déclaration locative pour les LMNP ! Merci pour votre patience et pédagogie sur ces sujets complexes. »
★★★★★Juliette Ramstein · avis GooglePlus-value LMNP : les amortissements reviennent dans le calcul
Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière, qui augmente d'autant avant les abattements pour durée de détention. La règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025, mais seulement ceux réellement déduits. Certains logements en résidences de services (étudiants, seniors, personnes âgées ou handicapées) restent en dehors du dispositif.
Faut-il pour autant renoncer au réel ? Pas forcément : le gain d'impôt accumulé pendant les années de location dépasse souvent le surcoût à la revente, surtout si vous gardez le bien longtemps. Tout dépend de votre horizon de détention, et c'est un calcul que nous faisons avec vous.
Meublés de tourisme : ce que change la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a resserré les règles des locations de courte durée. Si vous louez sur les plateformes, autour de La Ciotat, de Cassis ou ailleurs :
- Fiscalité : seuil du micro-BIC à 15 000 € et abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Faire classer son meublé permet de retrouver le seuil et l'abattement de la location classique.
- Enregistrement : il deviendra obligatoire dans toutes les communes à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Le numéro devra figurer sur chaque annonce. D'ici là, la démarche se fait en mairie lorsque la commune l'exige.
- Performance énergétique : à partir du 1er janvier 2034, un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra afficher un DPE entre A et D en métropole.
- Résidence principale : les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours par an sa durée de location en meublé de tourisme.
- Copropriété : vous devez informer le syndic de votre activité de meublé de tourisme.
Safiance et Comptalocatif : deux portes, le même expert-comptable
Guillaume Mailey, expert-comptable inscrit à l'Ordre (Conseil régional PACA), a aussi créé Comptalocatif, une marque dédiée aux loueurs en meublé. Si votre location meublée s'ajoute à une entreprise, à une activité de freelance ou à une holding, Safiance réunit le tout chez un seul interlocuteur, ce qui vous évite de raconter votre vie à deux cabinets.
Questions fréquentes
Faut-il un expert-comptable pour être LMNP ?
Aucune loi ne l'impose. Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes sur la 2042 C PRO. Au régime réel, il faut une comptabilité, un plan d'amortissement et une liasse 2031 avec ses annexes 2033 : la plupart des loueurs préfèrent confier cette partie à un expert-comptable.
Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 ?
Pour les loyers encaissés en 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée classique, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € avec un abattement de 30 %. Pour les revenus 2025 déclarés au printemps 2026, le seuil de la location classique était de 77 700 €.
Le régime réel est-il toujours plus intéressant ?
Souvent, mais pas toujours. Il l'est en général quand vous remboursez un emprunt et que le bien a une valeur significative à amortir. Pour un petit loyer sans crédit, ou une revente proche, le micro-BIC peut rester pertinent. Nous faisons la comparaison avant de vous recommander quoi que ce soit.
Je vends mon appartement LMNP : les amortissements sont-ils taxés ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Ils augmentent donc la plus-value imposable, avant abattements pour durée de détention. Certaines résidences de services (étudiants, seniors) ne sont pas concernées.
Dois-je payer la CFE en location meublée ?
En principe oui, car la location meublée est une activité commerciale. Vous en êtes exonéré si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, et d'autres exonérations existent, notamment pour la location occasionnelle d'une partie de votre résidence principale. Certaines dépendent des décisions de votre commune.
Quand bascule-t-on en loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Lorsque deux conditions sont réunies : les recettes de votre foyer dépassent 23 000 € TTC sur l'année, et elles dépassent le total de vos autres revenus d'activité. Le régime fiscal change alors, notamment pour l'imputation des déficits et la plus-value à la revente.
Vous accompagnez des loueurs hors de La Ciotat ?
Oui. Le cabinet reçoit à La Ciotat et accompagne des loueurs en meublé à Marseille, en PACA et partout en France à distance, grâce à Cockpit, au téléphone, à l'e-mail et à WhatsApp.